Od kryzysu do rekordów

Początek dekady 2010–2020 to okres ekspansji. Firmy z Zachodu, poszukujące tańszych lokalizacji dla swoich centrów usług, zaczęły inwestować w Polsce. Dobre kadry i rozwijająca się infrastruktura napędzały budowę biur. W ciągu 15 lat przybyło 9 mln mkw powierzchni, a w rekordowych latach powstawało nawet 900 tys. mkw rocznie.

Najwięcej zyskały duże miasta, czyli Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, które stały się centrami sektora usług biznesowych. Jak zauważa Mateusz Polkowski z JLL, „to był czas, gdy rynek rozwijał się niemal samoczynnie”.

Pandemia – początek nowej biurowej ery

W 2020 roku pandemia COVID-19 zatrzymała tę dynamikę. Praca zdalna i model hybrydowy sprawiły, że zapotrzebowanie na biura gwałtownie spadło. Deweloperzy ograniczyli inwestycje, a firmy zaczęły renegocjować umowy i zmniejszać zajmowaną powierzchnię.

Obecnie do użytku oddaje się jedynie 75 tys. mkw nowych biur rocznie, czyli o 80 proc. mniej niż przed pandemią. Liczba realizowanych projektów spadła ze 125 do 25. W Warszawie rynek dzieli się na dwa bieguny – centrum i bliską Wolę, gdzie zainteresowanie najemców jest duże i rosną czynsze oraz Służewiec, gdzie pustostany stanowią 20 proc. powierzchni biurowych.

Więcej biur niż chętnych na najem

W miastach regionalnych zatrudnienie w sektorze BPO/SSC wzrosło z 100 tys. do prawie 500 tys. osób, jednak wiele biur pozostaje pustych. Według JLL aż 17,5 proc. powierzchni biurowych w regionach nie znajduje najemców. Pracownicy sektora usług dla biznesu pojawiają się w biurze średnio tylko raz w tygodniu, co pogłębia problem nadwyżki podaży nad popytem. Eksperci przewidują, że rynek ustabilizuje się dopiero za kilka lat.

Jakość zamiast ilości

Dziś połowa zawieranych umów najmu to renegocjacje. Firmy częściej inwestują w modernizację zajmowanych przestrzeni, zamiast zmieniać lokalizację. W stolicy widoczny jest trend „fly to quality” – przenoszenie się do budynków nowoczesnych, dobrze skomunikowanych i zgodnych z zasadami ESG. Nowe biura stają się narzędziem budowania wizerunku i przyciągania talentów, a nie tylko miejscem pracy.

Z pracy stacjonarnej, przez zdalną do hybrydy

Według Business Insider Polska, aż 74 proc. firm z listy Fortune 100 działa dziś w systemie hybrydowym. W Polsce pracownicy spędzają w biurze średnio 2,4 dnia tygodniowo, a przestrzenie coraz częściej projektowane są jako miejsca współpracy i kreatywności.

Choć rynek nie wróci już do skali wzrostu sprzed pandemii, jego przyszłość nie jawi się w czarnych barwach. Nowe inwestycje będą mniejsze, ale bardziej dopracowane, ekologiczne i lepiej dostosowane do potrzeb pracowników.

Artykuł Jak rozwijał się polski rynek biurowy w ciągu ostatnich 15 lat? pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

Proces przekształcenia lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu polega na przeprowadzeniu procesu przekształcenia nieruchomości przy jednoczesnym dostosowaniu jej do aktualnych potrzeb właściciela lub użytkownika. Może ona dotyczyć całego budynku lub jedynie jego części.

Proces zmiany metody użytkowania i przeznaczenia lokalu jest sformalizowany i prowadzi do tego, by spełniał nowe funkcje. Można przekształcić nieruchomość, zmieniając jej rolę np.:

• z mieszkaniowej na usługową – np. jedno z pomieszczeń w domu zamieniane jest na gabinet kosmetyczny czy lekarski;
• z usługowej na mieszkaniową – odwrotna procedura;
• z nieużytkowego strychu lub poddasza, na pomieszczenia na cele mieszkalne;
• z pomieszczeń mieszkalnych na lokal użytkowy, np. magazyn czy biuro.

Jak przeprowadza się zmianę sposobu użytkowania lokalu?

Taka zmiana nie jest realizowana dowolnie, ale zawsze musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Podmiot przeprowadzający ją, musi zgłosić się do odpowiedniego urzędu.

Planowana zmiana przeznaczenia lokalu i sposobu korzystania z niego może wymagać dostosowania go do nowych standardów funkcjonalnych i technicznych. Konieczne może być przeprowadzenie procedury formalnej, polegającej na zgłoszeniu do odpowiedniego urzędu zmiany sposobu użytkowania – organu administracji architektoniczno-budowlanej. Do tego dochodzi uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli jest ono wymagane.

Takich formalności dopełnić trzeba w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta, jeszcze zanim zaczną się realne prace związane z przekształceniem nieruchomości. Po 30 dniach od zgłoszenia robót, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu przeciwko zgłoszeniu, można zacząć realizować planowane działania.

Jeśli właściciel lub zarządca danej nieruchomości nie dopełni odpowiednich formalności i nie zgłosi przekształcenia, musi liczyć się z nałożeniem kary pieniężnej. Urząd może też nakazać przywrócenie pierwotnego sposobu użytkowania lokalu.

Artykuł Na czym polega zmiana sposobu użytkowania lokalu? pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield opublikowała zgromadzone przez siebie dane dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W pierwszym półroczu 2024 roku kwota transakcji inwestycyjnych przekroczyła 1,7 mld euro. Oznacza to wzrost o blisko 80 proc. w ujęciu rok do roku i ponad 50 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku.

Dominuje rynek biurowy

Eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że liderem pod względem wolumenu był rynek nieruchomości biurowych. Szacują oni, że w ciągu 6 pierwszych miesięcy bieżącego roku wartość transakcji przewyższyła 800 mln euro. Oznacza to wzrost rok do roku na poziomie 400 proc.

Polski rynek biurowy tym samym pozostaje liderem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) pod względem skali, jakości i dywersyfikacji. Analitycy prognozują również, że kolejne miesiące powinny przynieść dalsze wzrosty liczby transakcji.

Duże zmiany na rynku nieruchomości handlowych

Biorąc pod uwagę transakcje zrealizowane w sektorze nieruchomości handlowych w pierwszym półroczu 2024 roku, to ich wolumen już jest większy niż w całym zeszłym roku. Rynek jednak nie zwalnia i kolejne dane wskazują na to, że drugie półrocze powinno być jeszcze lepsze.

W ciągu sześciu miesięcy wolumen transakcji inwestycyjnych w tym sektorze osiągnął wartość prawie pół miliarda euro. Jeśli potwierdzą się prognozy i handel nieruchomościami handlowymi na stałe wejdzie do strategii funduszy inwestycyjnych, to z dużym prawdopodobieństwem staną się one dobrą alternatywą dla biur i magazynów.

Magazyny utrzymują stabilny poziom

Zainteresowanie magazynami jest duże, ale na wyniki transakcji musimy poczekać do przyszłego roku. Na razie z danych przedstawionych przez agencję Cushman & Wakefield wynika, że w pierwszym półroczu zostały w tym segmencie zrealizowane transakcje inwestycyjne na poziomie prawie 300 mln euro. Oznacza to spadek na poziomie 33 proc. rok do roku. Transakcjami jest zainteresowanych sporo podmiotów powracających na nasz rynek oraz całkowicie nowi gracze.

Zainteresowanie jest duże, ponieważ tego typu nieruchomości na polskim rynku cechuje wysoka jakość i nowoczesność. Aż 40 proc. rynku, którego zasoby zbliżają się do poziomu 35 mln metrów kwadratowych, to obiekty ukończone w ciągu trzech ostatnich lat.

Dobre perspektywy na najbliższe miesiące

Coraz więcej funduszy decyduje się inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych. Ten wybór wydaje się oczywisty, biorąc pod uwagę zmieniające się na lepsze nastroje gospodarcze, dobre wyniki i konieczność szukania stabilnej alternatywy w obliczu obniżek stóp procentowych.

Na rynku pojawia się coraz więcej graczy z polskim kapitałem, którzy często odgrywają ważną rolę w przypadku transakcji na mniejsze kwoty. Inwestorzy ci są zainteresowani zarówno projektami deweloperskimi, jak i gotowymi nieruchomościami.

Specjaliści Cushman & Wakefield szacują, że wolumen transakcji inwestycyjnych powinien w tym roku osiągnąć pułap 4 mld euro. Jeśli założenia okażą się słuszne, to bieżący rok będzie prawie dwa razy lepszy niż ubiegły.

Artykuł Ogromny wzrost wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

Internet Rzeczy (IoT) sprawia, że budynki stają się inteligentne. Zaawansowana technologia urządzeń połączonych w jedną sieć pomaga nam efektywnie zarządzać energią, wpływa na nasz komfort i bezpieczeństwo oraz pomaga zaoszczędzić czas i pieniądze.

IoT na usługach zarządców

Zbieranie dużej ilości danych, ich analiza oraz wyciąganie wniosków jest podstawą właściwego zarządzania nieruchomością. Na ich podstawie można wprowadzać zmiany i usprawnieniu w zarządzaniu całym budynkiem, dzięki czemu mieszkańcy bądź użytkownicy odczuwają wzrost komfortu i spadek wydatków.

Podstawowe możliwości wykorzystania IoT

Internet rzeczy może być wykorzystywany do zarządzania nieruchomością na różnych płaszczyznach:

• Nadzór i bezpieczeństwo

Systemy IoT mogą zarządzać dostępem do budynku, wykorzystując inteligentne zamki, karty dostępu i biometryczne metody autoryzacji. Nieruchomości mogą być monitorowane przez systemy kamer i czujników ruchu, które automatycznie mogą powiadamiać o zagrożeniu takim jak włamanie, pożar, czy zalanie.

• Zarządzanie infrastrukturą

Czujniki IoT mogą stale monitorować stan techniczny urządzeń takich jak windy, systemy klimatyzacji, instalacje. W przypadku wykrycia usterki lub samego zagrożenia wystąpienia awarii system może powiadamiać o konieczności przeprowadzenia konserwacji, lub naprawy.

Rozbudowane systemy czujników połączonych w sieć mogą monitorować obecność osób i ułatwiać zarządzenie przestrzenią biurową, rezerwacją sal konferencyjnych, czy dostępnością miejsc parkingowych, dzięki czemu dostępna przestrzeń będzie wykorzystana w optymalny sposób.

• Oszczędzanie energii i wody

Rozwiązania IoT mogą przyczynić się do zmniejszenia rachunków za prąd i inne media poprzez monitorowanie i optymalizację zużycia energii elektrycznej wykorzystywanej do oświetlenia, ogrzania lub chłodzenia pomieszczeń. Systemy IoT mogę zarządzać temperaturą i dostosowywać oświetlenie obiektów na podstawie informacji o obecności osób, porze dnia, czy warunkach atmosferycznych panujących na zewnątrz.

Urządzenia mogą również sterować systemami nawadniania terenów zielonych, bazując na informacjach dotyczących wilgotności podłoża oraz prognozach pogody. Systemy mogą również analizować zużycie i powiadamiać o wyciekach i innych awariach.

• Komfort mieszkańców i użytkowników nieruchomości

Personalizacja ustawień pozwala dopasować warunki panujące w danym pomieszczeniu do preferencji użytkowników oraz zarządzać urządzeniami zdalnie za pomocą aplikacji mobilnych. Systemy uczące się mogą dopasowywać ustawienia ogrzewania do harmonogramu mieszkańców i przygotowywać pomieszczenia przed pojawieniem się w nim użytkowników.

Przytoczone przykłady są tylko częścią możliwości, jakie daje nam Internet Rzeczy w przypadku zarządzania nieruchomościami. Jego wykorzystanie prowadzi do poprawy efektywności wykorzystania przestrzeni i urządzań, zmniejszenia kosztów użytkowania nieruchomości oraz poprawy komfortu i bezpieczeństwa użytkowników.

Artykuł Wykorzystanie Internetu Rzeczy do zarządzania budynkami pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

Z analiz przygotowanych przez ekspertów Banku PKO wynika, że na koniec III kwartału 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wynosiły 12,7 mln metrów kwadratowych, z czego 1,76 mln metrów kwadratowych w samej Warszawie. Dane dotyczą obiektów o powierzchni najmu przekraczającej 5 tys. metrów kwadratowych.

Od początku zeszłego roku od końca III kwartału podaż wyniosła około 190 tys. metrów kwadratowych, a zasoby spadły o około 4 tys. metrów kwadratowych. W III kwartale roku z użytkowania wyłączono 137 tys. metrów kwadratowych, co jest najwyższym wynikiem od IV kwartału 2020 roku.

Zmniejsza się powierzchnia centrów handlowych

W okresie od stycznia do września 2023 roku powierzchnia centrów handlowych zmniejszyła się o około 165 tys. metrów kwadratowych, mimo że nowa podaż w tym okresie wyniosła około 61 tys. metrów kwadratowych. Obecnie łączna podaż powierzchni w centrach handlowych wynosi 10,12 mln metrów kwadratowych. W okresie od IV kwartału 2019 do końca III kwartału 2023 zmniejszyła się o 478 tys. metrów kwadratowych.

Ogólna powierzchnia handlowa w przypadku 15 najważniejszych lokalizacji przestała rosnąć w drugiej połowie 2019 roku. Szczyt na poziomie 8,12 mln metrów kwadratowych osiągnęła w III kwartale 2019 roku. Od tego czasu powierzchnia została zredukowana do 7,94 mln metrów kwadratowych.

Zrównoważona dystrybucja zasobów

Dystrybucja dostępnych zasobów od kilku lat utrzymuje się na podobnym poziomie. W przypadku terenów zurbanizowanych na 1 tys. mieszkańców przypada około 509 metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni handlowej. Na 1 tys. mieszkańców kraju ogółem jest to 331 metrów kwadratowych, przy czym trzeba mieć na uwadze, że w mniejszych miastach faktyczny poziom jest wyższy ze względu na obiekty o powierzchni poniżej 5 tys. metrów kwadratowych. W mniejszych miejscowościach to właśnie tego typu obiekty występują najczęściej, nie są jednak brane pod uwagę w analizie.

Dane za III kwartał 2023 roku pokazują, że największe nasycenie powierzchniami handlowymi występuje w Trójmieście i we Wrocławiu. W obu tych lokalizacjach na 1 tys. mieszkańców przypada około 700 metrów kwadratowych powierzchni handlowej. W aglomeracji warszawskiej mamy do dyspozycji około 660 metrów kwadratowych na 1 tys. mieszkańców, natomiast w Poznaniu dostępność powierzchni handlowych spadła z 700 do 630 metrów kwadratowych po zamknięciu CH Malta.

Pustostany utrzymują się na niskim poziomie

W 2010 roku współczynnik pustostanów dla 8 głównych miast wynosił 1,5 proc. i od tego czasu ich liczba powoli rośnie. Na początku powodem były strukturalne przeobrażenia branży handlowej. W ostatnich latach wpływ miały lockdowny i rozwój e-commerce. W porównaniu do światowych rynków krajowe centra handlowe dobrze zniosły okres pandemii.

Na koniec 2019 roku średni współczynnik pustostanów na 8 głównych rynkach wynosił 3,99 proc. W połowie 2023 roku wynosił 3,78 proc., co oznacza spadek o 21 punktów bazowych.

W przyszłości sytuacja nie powinna się znacząco zmienić. Wzrost liczby pustostanów będzie ograniczany poprzez kontynuację procesu wyłączania z użytku mniej znaczących obiektów.

Artykuł Rynek nieruchomości handlowych – aktualna sytuacja pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej i logistycznej wzrosły w trzecim kwartale 2023 roku aż o 12 proc. Mimo że od drugiej połowy zeszłego roku notujemy spadek powierzchni magazynowej w budowie, to przekraczając dostępną zabudową poziom 30,5 miliona metrów kwadratowych powierzchni, Polska ciągle plasuje się w Europejskiej czołówce najszybciej rozwijających się pod tym względem krajów. Aktualnie w budowie znajdują się obiekty o łącznej powierzchni 2,5 miliona metrów kwadratowych, czyli o 17 proc. więcej niż w poprzednim kwartale.

Od początku roku, do końca III kwartału rozpoczęto w Polsce budowę 2,4 mln metrów kwadratowych powierzchni przemysłowej i logistycznej. To o 23 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Jednak wtedy rynek był wciąż rozpędzony ogromnym wzrostem sprzedaży e-commerce spowodowanym pandemią. Powierzchnia dostarczonych w tym roku nowych obiektów przemysłowo-logistycznych wyniosła 3,6 mln metrów kwadratowych.

Nowa podaż niższa niż rok wcześniej

Od stycznia do września bieżącego roku nowa podaż była o 11 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2022 roku. W tym okresie najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej oddano w regionie warszawskim. Było to blisko 540 tys. metrów kwadratowych. W Katowicach nowa powierzchnia przekroczyła 470 tys. metrów kwadratowych a w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim osiągnęła poziom blisko 440 tys. metrów kwadratowych.

Obiekt Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz o powierzchni 146 tys. metrów kwadratowych był jak dotąd największym w tym roku oddanym do użytku projektem.

Nieznacznie rośnie powierzchnia pustostanów

W trzecim kwartale 2023 roku współczynnik pustostanów wyniósł 7,7 proc. i był o 1 pp. wyższy niż w II kwartale, i o 3,5 pp. wyższy niż rok wcześniej. Regiony, gdzie pustostanów jest najmniej to Białystok, Trójmiasto i Rzeszów. W każdej z tych lokalizacji wskaźnik nie przekroczył 2 proc. Najwyższy poziom to obecnie około 10 proc. i jest notowany we Wrocławiu i w Łodzi.

W trzecim kwartale odnowienia najmu wyniosły około 34 proc., co oznacza, że struktura popytu powróciła do poziomu z lat poprzednich. Wtedy normą było, że renegocjacje umów stanowił od 25 do 35 proc.

Logistyka głównym filarem popytu

Operatorzy logistyczni odpowiadają za prawie połowę popytu. Wysoką aktywność transakcyjną wykazuje też sektor produkcyjny. Odpowiada ona za blisko 25 proc. umów zawartych w ciągu trzech kwartałów.

Czynsze bazowe wzrosły w ciągu ostatniego roku, jednak aktualnie obserwujemy ich stabilizację. W głównych regionach magazynowych najemcy mogą spodziewać się czynszów bazowych na poziomie od 3,9 do 5,4 euro za metr kwadratowy na miesiąc. W Warszawie stawki są wyższe i sięgają 7,50 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Artykuł Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w III kwartale 2023 r. pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.

W 2022 zostało przekazanych do eksploatacji 22,7 tys. nowych budynków niemieszkalnych (o 0,6% więcej niż w 2021 roku) oraz 2,3 tys. budynków rozbudowanych (o 3,3% mniej niż w roku poprzednim). Łączna powierzchnia użytkowa nowych i rozbudowanych budynków niemieszkalnych była jednak aż o 12,6% większa niż w 2021 roku i wyniosła 15,9 mln metrów kwadratowych.

Trzy województwa zrealizowały prawie połowę wyniku całego kraju

Największą powierzchnię użytkową budynków niemieszkalnych oddano do użytkowania w województwach: mazowieckim (2,4 mln metrów kwadratowych), wielkopolskim (2,3 mln metrów kwadratowych) oraz dolnośląskim (1,5 mln metrów kwadratowych). Powierzchnia użytkowa oddana do użytkowania w tych trzech województwach odpowiada za blisko 50% powierzchni w skali całego kraju. Największym rocznym przyrostem może pochwalić się województwo lubuskie. W 2022 roku wybudowano obiekty o powierzchni aż o 120,8% większej niż rok wcześniej.

Dla porównania najmniejszą powierzchnię oddaną w 2021 roku notujemy w województwach: opolskim (276,7 tys. metrów kwadratowych), świętokrzyskim (295,1 tys. metrów kwadratowych) i warmińsko-mazurskim (338,1 tys. metrów kwadratowych).

Budynki niemieszkalne to bardzo szeroka i zróżnicowana kategoria

Powierzchnia oddanych do użytkowania budynków przemysłowych i magazynowych wyniosła w 2022 roku 55,5% powierzchni wszystkich budynków niemieszkalnych. Powierzchnia użytkowa 966 nowych budynków przemysłowych wyniosła 3,4 mln metrów kwadratowych i była o 55,8% większa niż rok wcześniej. Obiekty o największej łącznej powierzchni oddano w województwach: wielkopolskim, zachodniopomorskim oraz łódzkim.

W zeszłym roku przekazano do użytkowania 2,4 tys. nowych budynków magazynowych o łącznej powierzchni 5,5 mln metrów kwadratowych. To wynik aż o 23,9% lepszy niż rok wcześniej. Największą powierzchnię tego typu obiektów oddano w województwach: wielkopolskim, mazowieckim i dolnośląskim.

Wzrosty notujemy również w przypadku liczby budynków biurowych. W 2022 roku oddano ich 518, co oznaczało wzrost o 8,8% w porównaniu do 2021 roku. Łączna powierzchnia użytkowa biurowców była jednak mniejsza o 17,1% i wyniosła 806,0 tys. metrów kwadratowych.

2,7 tys. nowych budynków handlowo-usługowych to liczba mniejsza o 2,3% w porównaniu do wcześniejszego okresu. Łączna powierzchnia użytkowa tego typu budynków wyniosła 1,9 mln metrów kwadratowych i również była mniejsza niż w 2021 roku. Spadek wyniósł 0,6% w stosunku rok do roku.

Spadki zarówno w liczbie, jak i powierzchni oddanych do użytkowania obiektów odnotowano w zeszłym roku w przypadku budynków gospodarstw rolnych. Powstało 6,3 tys. budynków, czyli o 1,6% mniej. Znacząco mniejsza była ich powierzchnia, która wyniosła 2,3 mln metrów kwadratowych (spadek o 14,4% w relacji do roku 2021).

Artykuł Rynek nieruchomości komercyjnych w 2022 pochodzi z serwisu Tomasz Seifert Poznań.