Polski rynek magazynowy zakończył 2025 r. jednym z najlepszych wyników w historii. Wynajęto łącznie 6,6 mln mkw powierzchni. To trzeci rezultat w dziejach rynku i drugi w Europie, zaraz po Niemczech. Jednocześnie buduje się coraz mniej nowych obiektów, a wolnych modułów ubywa. Dla najemców oznacza to coraz trudniejszy dostęp do dobrej powierzchni w kluczowych lokalizacjach.

Popyt blisko rekordu

Jak wynika z danych CBRE, tylko w IV kwartale 2025 r. podpisano umowy najmu na 2,2 mln mkw magazynów. W całym roku 52 proc. popytu stanowiły przedłużenia istniejących kontraktów, 41 proc. nowe umowy, a 7 proc. ekspansje. Średnia wielkość transakcji przekroczyła 7,8 tys. mkw., co pokazuje, że rynek tworzą przede wszystkim duże firmy logistyczne i handlowe, konsolidujące swoje operacje w większych centrach.

Najmocniejszym regionem pozostaje Mazowsze, gdzie poza Warszawą poziom pustostanów to około 4 proc. Silny wzrost aktywności odnotowano także w rejonie Szczecina i Górnego Śląska, które przyciągają zarówno operatorów obsługujących e-commerce, jak i klasyczną logistykę kontraktową.

Nowej podaży jak na lekarstwo

Na tle bardzo wysokiego popytu wyróżnia się niska skala nowych inwestycji. W IV kwartale 2025 r. deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 444 tys. mkw. – nawet trzykrotnie mniej niż w czasie pandemii. Łącznie w całej Polsce w budowie pozostaje niespełna 2 mln mkw. i ten poziom utrzymuje się już od siedmiu kwartałów.

Istotne jest też to, że około 60 proc. nowej powierzchni jest wynajęte już na etapie realizacji. Do oferty trafia więc tylko część powstających obiektów, a firmy wchodzące na rynek z opóźnieniem mają ograniczony wybór gotowych modułów w dużych parkach logistycznych.

Coraz mniej pustostanów

Przy wysokim popycie i niskiej aktywności deweloperskiej naturalną konsekwencją jest spadek wolnej powierzchni. Wskaźnik pustostanów obniżył się do 7,4 proc. To jedynie 0,1 pkt proc. mniej niż rok wcześniej, ale aż 0,8 pkt proc. mniej niż w III kwartale. Dodatkowo maleje liczba powierzchni oferowanych w formie podnajmu, co jeszcze bardziej ogranicza dostępne zasoby.

W praktyce rynek przesuwa się w stronę sytuacji, w której właściciele obiektów mają coraz mocniejszą pozycję negocjacyjną. W największych aglomeracjach i przy głównych trasach transportowych znalezienie dużych, dostępnych od ręki modułów staje się wyzwaniem, a najemcy częściej muszą godzić się na wcześniejsze rezerwowanie powierzchni lub projekty „pod klucz”.

W 2026 r. planowanie ważniejsze niż cena

Jak mówią eksperci CBRE, prognozy na 2026 r. są umiarkowanie optymistyczne. Rośnie liczba zapytań od najemców, co może przełożyć się na dalsze ożywienie popytu. Jednocześnie brak wyraźnego przyspieszenia po stronie nowych budów sugeruje, że trend spadku pustostanów będzie kontynuowany.

Dla firm planujących nowe centra logistyczne oznacza to konieczność wcześniejszego planowania, częstsze korzystanie z powierzchni budowanych pod zamówienie oraz większą elastyczność co do lokalizacji. Dla właścicieli i inwestorów to potwierdzenie, że nowoczesne magazyny pozostają jednym z najbardziej atrakcyjnych i stosunkowo bezpiecznych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.