Polski rynek magazynowy wykazuje w 2025 roku wyjątkową odporność na burzliwe warunki makroekonomiczne. Najnowsze dane, opublikowane przez firmę doradczą JLL, wskazują, że w pierwszym półroczu nastąpił bezprecedensowy wzrost odnowień i renegocjacji umów najmu powierzchni magazynowych. Sektor ten, mimo spowolnienia gospodarczego, utrzymuje silną pozycję dzięki rosnącemu zainteresowaniu najemców zachowaniem obecnych lokalizacji i długoterminowych umów.

Rynek silny dzięki odnowieniom

W okresie od stycznia do czerwca 2025 roku wolumen odnowionych i renegocjowanych umów najmu wyniósł aż 1,6 mln metrów kwadratowych. Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynowego.

Dla porównania, nowy popyt, czyli umowy zawierane po raz pierwszy osiągnął w tym samym czasie 1,36 mln metrów kwadratowych, co stanowi spadek o około 17 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.

Po dodaniu odnowień do nowych najemców, łączny popyt brutto osiągnął blisko 3 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowej. Jest to wynik zaledwie o ok. 6 proc. gorszy niż w rekordowym pierwszym półroczu 2021 roku.

Ten wynik pokazuje, że mimo spadku aktywności nowych umów, ogólna dynamika rynku pozostaje silna, głównie dzięki odnowieniom.

Przyczyny silnych odnowień

Eksperci JLL wskazują na kilka kluczowych czynników, które stoją za rekordowymi odnowieniami.

  1. Kończące się umowy z lat 2021-2022: wiele kontraktów podpisywano wtedy w warunkach boomu magazynowego, a ich terminy upływają właśnie teraz, co naturalnie prowadzi do renegocjacji lub odnowień.
  2. Niepewność gospodarcza: firmy, działając w mniej przewidywalnym otoczeniu ekonomicznym, wolą utrzymać stabilność i uniknąć kosztów związanych z relokacją czy poszukiwaniem nowych lokalizacji. Odnowienie dotychczasowych umów często jest mniej ryzykowne.
  3. Transakcje typu „sale & leaseback”: jest to coraz częściej stosowana strategia, pozwalająca firmom uwalniać kapitał z aktywów nieruchomości, a jednocześnie zabezpieczać sobie długoterminowy najem.

Sytuacja podaży i pustostanów

Pomimo wysokiego popytu i dużej liczby odnowień, rynek magazynowy utrzymuje względnie stabilny poziom pustostanów. Na koniec drugiego kwartału 2025 roku wskaźnik powierzchni wolnej wynosił około 8,1 proc., co przekłada się na około 2,95 mln metrów kwadratowych pustych magazynów.

Największy udział pustostanów był we Wrocławiu (ok. 10,3 proc.) i w Warszawie (ponad 6 proc.). Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn czy Białystok mają współczynnik pustostanów znacznie niższy. Nie przekracza on 3,5 proc.

Przestrzenie te są silnie rozdrobnione. Na rynku dostępnych było tylko 15 modułów o powierzchni 30 tys. metrów kwadratowych i więcej. To ogranicza możliwości szybkiego ulokowania dużych najemców.

Stabilizacja nowej podaży

Nowa podaż nie wzrasta gwałtownie. W pierwszych sześciu miesiącach do użytku oddano 1,15 mln metrów kwadratowych. To wynik zbliżony do analogicznego okresu rok wcześniej. Najwięcej nowych powierzchni magazynowych oddano do użytku we Wrocławiu (ok. 344 tys. metrów kwadratowych) oraz na Górnym Śląsku (256 tys. metrów kwadratowych).

Projekty w budowie sięgają 1,47 mln metrów kwadratowych, co wskazuje na umiarkowaną aktywność deweloperską.