Ostatnie piętnaście lat to dla polskiego rynku biurowego czas dynamicznego rozwoju, a potem głębokiej transformacji. Jak wynika z analizy firmy doradczej JLL, przytaczanej przez Business Insider Polska, sektor przeszedł drogę od rekordowego boomu po globalnym kryzysie finansowym do nowej rzeczywistości po pandemii.

Od kryzysu do rekordów

Początek dekady 2010–2020 to okres ekspansji. Firmy z Zachodu, poszukujące tańszych lokalizacji dla swoich centrów usług, zaczęły inwestować w Polsce. Dobre kadry i rozwijająca się infrastruktura napędzały budowę biur. W ciągu 15 lat przybyło 9 mln mkw powierzchni, a w rekordowych latach powstawało nawet 900 tys. mkw rocznie.

Najwięcej zyskały duże miasta, czyli Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, które stały się centrami sektora usług biznesowych. Jak zauważa Mateusz Polkowski z JLL, „to był czas, gdy rynek rozwijał się niemal samoczynnie”.

Pandemia – początek nowej biurowej ery

W 2020 roku pandemia COVID-19 zatrzymała tę dynamikę. Praca zdalna i model hybrydowy sprawiły, że zapotrzebowanie na biura gwałtownie spadło. Deweloperzy ograniczyli inwestycje, a firmy zaczęły renegocjować umowy i zmniejszać zajmowaną powierzchnię.

Obecnie do użytku oddaje się jedynie 75 tys. mkw nowych biur rocznie, czyli o 80 proc. mniej niż przed pandemią. Liczba realizowanych projektów spadła ze 125 do 25. W Warszawie rynek dzieli się na dwa bieguny – centrum i bliską Wolę, gdzie zainteresowanie najemców jest duże i rosną czynsze oraz Służewiec, gdzie pustostany stanowią 20 proc. powierzchni biurowych.

Więcej biur niż chętnych na najem

W miastach regionalnych zatrudnienie w sektorze BPO/SSC wzrosło z 100 tys. do prawie 500 tys. osób, jednak wiele biur pozostaje pustych. Według JLL aż 17,5 proc. powierzchni biurowych w regionach nie znajduje najemców. Pracownicy sektora usług dla biznesu pojawiają się w biurze średnio tylko raz w tygodniu, co pogłębia problem nadwyżki podaży nad popytem. Eksperci przewidują, że rynek ustabilizuje się dopiero za kilka lat.

Jakość zamiast ilości

Dziś połowa zawieranych umów najmu to renegocjacje. Firmy częściej inwestują w modernizację zajmowanych przestrzeni, zamiast zmieniać lokalizację. W stolicy widoczny jest trend „fly to quality” – przenoszenie się do budynków nowoczesnych, dobrze skomunikowanych i zgodnych z zasadami ESG. Nowe biura stają się narzędziem budowania wizerunku i przyciągania talentów, a nie tylko miejscem pracy.

Z pracy stacjonarnej, przez zdalną do hybrydy

Według Business Insider Polska, aż 74 proc. firm z listy Fortune 100 działa dziś w systemie hybrydowym. W Polsce pracownicy spędzają w biurze średnio 2,4 dnia tygodniowo, a przestrzenie coraz częściej projektowane są jako miejsca współpracy i kreatywności.

Choć rynek nie wróci już do skali wzrostu sprzed pandemii, jego przyszłość nie jawi się w czarnych barwach. Nowe inwestycje będą mniejsze, ale bardziej dopracowane, ekologiczne i lepiej dostosowane do potrzeb pracowników.